Vil bygge utleiebygg på Hov-tomta

I saksframlegget ble saken lagt fram slik:

Rindal kommunes utleiebygg Hov i Rindal sentrum brant i juni 2020. I ettertid har kommunen hatt dialog med forsikringsselskapet KLP omkring mulig gjenoppbygging. Fra kommunens side har det vært usikkerhet rundt hva som er den beste løsningen. Nå foreligger det muligheter for å reise et kombinert bygg for næring og boliger på tomta. Det må kommunestyret i så fall gi klarsignal til.

For å få fullt forsikringsoppgjør er det en betingelse at reparasjon/gjenoppføring skjer til samme formål på samme sted. Reparasjon/gjenoppføring må være fullført innen 5 år, så et eventuelt nytt bygg må stå klart og ferdigattest må foreligge innen juni 2025.

Bygging av nye kommunale utleieboliger er et viktig tiltak i utviklingsplanen «Rindal inn i framtida». Der har en sett for seg å bygge nye utleieboliger med delfinansiering fra brannforsikringsoppgjør fra Hov, og flere aktuelle tomter i sentrumsområdet har vært vurdert. For å få ut forsikringsoppgjøret må kommunen sjøl være byggherre.

El-Co AS og eieren Svorka Holding AS henvendte seg i 2021 til kommunen med spørsmål om å kunne leie lokaler etter ei mulig ombygging av kommunens utleiebygg Autogarasjen.

Ordføreren og kommunedirektøren fikk i juni kommunestyrets fullmakt til å opprette dialog med styreleder og daglig leder i El-Co med sikte på å finne løsninger som begge parter er tjent med og kan godta. Etter den tid har det vært holdt flere møter med El-Co og Svorka. For El-Co er det viktig med nye og større lokaler. De trenger større plass, og de hadde kommet fram til at Autogarasjen var den beste plasseringen for dem. Det foreligger et overslag fra ON på Orkanger for hva ombygging og oppgradering for utleie vil koste, og samtalene om dette alternativet har i stor grad dreid seg om hvor mye El-Co ser seg i stand til å betale.

I et møte i september meddelte kommunen at mye har skjedd siden i vår, både med byggekostnader for nye bygg og med kommunens økonomi. Det vil derfor ikke være mulig å inngå en leieavtale som medfører at kommunen ikke får dekt alle sine kostnader ved ombygging. Enten må kravene til ombygging nedjusteres, eller så må El-Co betale en leie som dekker kostnadene. Det var da enighet om å legge ombygginga av Autogarasjen ut på anbud, for på den måten å få vite de eksakte kostnadene. Slik vil man kunne beregne hva leiekostnaden vil bli, og El-co vil da få en mulighet til å si om dette er akseptabelt for dem eller ikke. Dette er ikke gjennomført. Kort tid etter dette møtet ble kommunen bevisst på at KLP ikke vil utbetale fullt forsikringsoppgjør for Hov dersom kommunen bare bygger til boligformål.

Hov var før brannen formelt definert som et næringsbygg, og for å få fullt oppgjør må det bygges til samme formål. Etter det har kommunens administrasjon sett på en løsning for gjenoppbygging på Hov-tomta med næring i første etasje og litt næring kombinert med to utleieboliger i andre etasje. Det foreligger foreløpige plantegninger og et grovt kostnadsoverslag.

El-Co har respondert positivt på de nye planene, og mener nå at disse med visse justeringer vil være ei bedre løsning for dem enn Autogarasjen, spesielt med tanke på synlighet og parkering.

KLP har bekreftet at de ser på de nye planene som gjenoppbygging til samme formål på samme tomt. Ut fra kontakten med dem har kommunedirektøren anslått at et sluttoppgjør derfra kan komme på ca 6 millioner kroner. Tallet er usikkert. KLP har seinere også foreslått et oppgjør på rundt halvparten av dette dersom kommunen bestemmer seg å for å bygge noe annet.

Kostnadsoverslaget for nybygg på Hov-tomta er er på ca 15,2 millioner kroner inkl mva. Tomtekostnader og uteområde vil komme i tillegg. Kommunedirektøren ser en viss risiko for at overslaget er satt for lavt, så det må jobbes videre med å få en bedre oversikt over kostnadene.

Kommunedirektørens vurdering er at det ikke vil være mulig å reise et slikt bygg til en så høg kostnad uten å ha en bindende leieavtale som dekker det næringsdelen koster. Så langt har det vært tale om en tiårig leieavtale, og det er egentlig i korteste laget for å ta på seg ei så stor investering. Sjøl om bygget vil ha en betydelig restverdi etter ti år har kommunen ingen sikkerhet for at det fortsatt vil finnes leietakere for regningssvarende utleie i tida etterpå. Kommunen må sjøl sørge for å få økonomisk bærekraft i boligdelen.

Gjennom «Rindal inn i framtida» har noen tatt til orde for alternativ bruk av Hov-tomta til parkering, park og friområde. Spørsmålet om gjenoppbygging har så langt ikke vært drøfta med de nærmeste naboene, som til dels bor ganske tett innpå. Ei løsning på Hov-tomta har også den fordelen at den ikke vil være begrensende for videre utvikling i Autogarasjen for bedriften El-Watch AS.

Kravet om ferdigattest for nybygget innen juni 2025 er absolutt for å kunne få ut forsikringsoppgjøret. Kommunedirektøren ber i første omgang kommunestyret om klarsignal for å forhandle videre med El-Co og Svorka Holding AS, og for å lyse ut en tilbudskonkurranse.

Et endelig byggevedtak med tilhørende finansieringsplan vil kommunestyret måtte gjøre seinere. Kommunens økonomireglement setter opp bestemte krav til ei slik investeringsbeslutning og til organisering og gjennomføring av sjølve byggeprosjektet.

Kommunedirektørens innstilling var slik:

Kommunestyret ber kommunedirektøren om å forhandle videre med El-Co AS og Svorka Holding AS for på det grunnlaget å lyse ut en tilbudskonkurranse for bygging av et kombinert nærings- og boligbygg på Hov-tomta.

I utlysinga skal det tas forbehold om kommunestyrets endelige godkjenning.

Kommunestyret forutsetter at leiesatsen for El-Co AS settes høgt nok til å forsvare kostnadene til bygging og drift av næringsdelen av bygget.

Kommunestyret er kjent med det foreløpige kostnadsoverslaget på 15,2 mill kr for hele bygget. Kostnader til egen planlegging, grunnarbeid og uteområde kommer i tillegg.

Kommunestyret vil på et seinere tidspunkt ta stilling til et endelig byggevedtak med tilhørende finansieringsplan. Kommunens økonomireglement setter opp bestemte krav til innholdet i ei slik investeringsbeslutning og til organisering og gjennomføring av sjølve byggeprosjektet.

Ordfører Vibeke Langli påpekte at det haster for El-Co å få avklart saken. Det har tatt lang tid.

Kommunedirektør Mons Otnes understreket at det er viktig for kommunen å få på plass en avtale om langsiktig utleie av næringsdelen før byggeprosjektet startes. Med en slik løsning kan også bygget tilpasses til leietakeren. Han påpekte også at kommunen setter stor pris på at El-Co legger vekt på synlighet og tilstedeværelse i Rindal. Det er mer usikkerhet i byggemarkedet enn før, og det blir derfor også større usikkerhet rundt prisanslag.

Plan- og utviklingssjef Sivert Dombu understreket at det er viktig å få på plass en foreløpig avtale med leietaker, med felles intensjoner. Også han var tydelig på at det er stor usikkerhet rundt hva dette prosjektet kommer til å koste. Kommunen må nå enten ta kostnaden ved å planlegge prosjektet i detalj, for å beregne prisen, eller så må prosjektet lyses ut som en totalentreprise, der tilbyderne utarbeider detaljer og pris. Man kan ikke være sikker på å få inn tilbud når det er forbehold om at prosjektet kanskje ikke kommer til å bli gjennomført. Det foreløpige kostnadsoverslaget er grovt, beregna etter arealtall. Dombu minnet om fristen for å få utbetalt forsikringsoppgjøret, og understreket er viktig å komme i gang så fort som mulig.

Enhetsleder teknisk Nils Ole Evjen beskrev forholdene på tomta som meget krevende. En del av massene i grunnen må byttes ut med noe mer stabilt, så hvis det skal bygges på tomta vil den beste løsningen være å ordne opp i grunnforholdene med eget mannskap. Kostnadene til grunnarbeid er ikke med i prisoverslaget, det kommer i tillegg.

Line Flåtten (Ap) var kritisk til kommunens håndtering av saka.

– Jeg synes ikke at vi framstår som en veldig positiv næringskommune, løsningsorientert, og heller ikke verken mulighetsorientert eller løsningsorientert, sa hun.

Hun syntes at forhandlingene med El-Co har tatt lang tid, og påpekte at man allerede i mai var klar over at dette haster. Hun mente at kommunestyret nå skulle ha fått framlagt ei sak der de kunne si ja eller nei. Her har kommunestyret bare fått ei ny sak der de skal si at det skal forhandles videre.

– I verste fall kommer saka da tilbake til kommunestyret to ganger til, sa Flåtten.

Hun spurte om kostnadsoverslaget i saka er så grovt at det ikke overhodet kan legges til grunn. I verste fall må kommunestyret få saka tilbake to ganger før alt blir endelig avklart.

– Tidligere følte vi at kommunen er med og tar litt risiko, men her virker det som leietaker skal ta alt av risiko. Vi kan i alle fall ikke framstå som en kommune som driver med forskjellsbehandling! Da vil vi framstå som useriøse og uproffe, og det har vi ikke råd til å det lange løp, sa Flåtten, og fortsatte:

– At dette skal tilbake til kommunestyret igjen føler vi er en trenering av saka, og det er uheldig i ei sak som haster såpass mye.

Hun la fram et nytt forslag fra Arbeiderparti-gruppa:

Kommunestyret gir fullmakt til kommunedirektøren til å inngå avtale med leietaker og lyse ut tilbudskonkurranse for bygging av et kombinert nærings- og boligbygg på HOV-tomta. Kommunestyret forutsetter at leieinntektene forsvarer kostnadene til bygging og drift av næringsdelen av bygget.

– Vi forventer jo at saka kommer tilbake dersom det blir store kostnadsoverskridelser, la hun til.

Ordfører Vibeke Langli kommenterte at El-Co har tatt forbehold med tanke på husleiekostnader i prosessen, så det er tatt forbehold fra begge parter i prosessen.

Den neste på talerstolen var Kjetil Løften (Sp). Han understreket det positive i saka. Her har kommunen et forsikringsoppgjør som kan brukes, og en næringsaktør er villig til å hjelpe kommunen med å få ut fullt oppgjør.

– Vi må hive oss rundt og få til dette, sa han.

Magnar Dalsegg (H) minnet om at det ikke bare er kommunen som har vært sene i denne saka. Forsikringsselskapet har også brukt mye tid.

Han kommenterte også at grunnforholdene på tomta blir riktig beskrevet, og at han selv er en av mange som husker at gulvet på kontorene i andre etasje på Hov var skjevt.

– Men det er egentlig ei supertomt, midt i Rindal sentrum, sa Dalsegg.

Plansjef Sivert Dombu understreket at den husleieprisen som El-Co så langt har sagt seg villig til å betale ikke oppfyller kravet om at det skal forsvare kostnadene ved å få etablert næringsdelen av bygget.

Kjetil Løften (Sp) la fram et felles forslag fra Senterpartiet og Høyre:

Kommunestyret ber kommunaldirektøren og ordfører om å forhandle videre med daglig leder og styreleder i El-Co AS, for på det grunnlaget å lyse ut en tilbudskonkurranse for bygging av et kombinert nærings -og boligbygging på HOV tomta.

I utlysninga skal det tas forbehold om kommunestyrets endelige godkjenning.

Kommunestyret vil på et senere tidspunkt ta stilling til et endelig bygge vedtak med tilhørende finansieringsplan.

Kommunens økonomireglement setter bestemte krav til innholdet i ei slik Investeringsbeslutning og til organisering og gjennomføring av selve byggeprosjektet.

– Dette er ei stor investering. Vi snakker om ei totalrammen på mellom 15 og 20 millioner, og da synes jeg det er helt riktig at det kommer tilbake til kommunestyret. For å avgjøre ei sak som dette kan vi ta et hastemøte på kveldstid eller på Teams, sa Kjetil Løften.

Arbeiderpartiet sitt forslag fikk 8 stemmer og falt.

Sp og H sitt forslag ble deretter enstemmig vedtatt.